Jahrelange Familienfehde hinter zerfallendem Besitz

„Wenn Sie Immobilien in schlechtem Zustand oder ungenutzt sehen, denken Sie daran, dass es sich meist um Immobilien handelt, die einer großen Gruppe von Menschen gehören.“

Michalis Hadjifotis, ein athenischer Immobilienanwalt, erklärt, dass sich hinter den geschlossenen Fensterläden heruntergekommener Häuser, von denen sich Tausende an verschiedenen Orten in Griechenland, auch in städtischen Zentren, befinden, oft Geschichten über Familienkonflikte verbergen.

„Unstimmigkeiten zwischen den Miteigentümern einer Immobilie liegen zum einen in der Art und Weise, wie sie genutzt – betrieben – werden, und zum anderen in den Kosten für Instandhaltung, Reparatur oder Umbau, die in der Regel das größte Problem darstellen. Wenn die Immobilie „Wenn eine Erbschaft an mindestens zwei Personen erfolgt, die sich aus finanziellen oder persönlichen Gründen nicht einigen können, ist es unmöglich, über ihre Zukunft zu entscheiden“, erklärt er.

Immobilienauktion aus Rache

In solchen Fällen sind Gerichtssäle eine Einbahnstraße. Aufgrund der juristischen Erfahrung handelt es sich in der Regel entweder um den Ersatz von Kosten für die Instandhaltung und Instandsetzung der Immobilie oder um Streitigkeiten zwischen Miteigentümern über die Ergebnisse der Immobilienverwaltung (z. B. ob die Verwaltung korrekt war oder ob Gelder korrekt einbehalten wurden). die Miete der Immobilie für Instandhaltungskosten). Der Gang zum Gericht ist in solchen Fällen zwar zeitaufwändig und kostspielig, aber letztlich die einzige Lösung, denn neben dem finanziellen Aspekt kommt auch der Wunsch nach moralischer Genugtuung hinzu, der in der Regel nahe Angehörige betrifft.

„Der Gang zum Gericht ist manchmal die einzige Lösung“

„Ich kann mich an einen Fall eines ‚heftigen‘ Rechtsstreits zwischen zwei Brüdern erinnern: Einer von ihnen hatte seinen ständigen Wohnsitz im Ausland und verlangte eine Entschädigung für die Nutzung eines kleinen Ferienhauses, das ausschließlich von seinem Bruder genutzt wurde. Sein Ziel war es, das Grundstück zu verkaufen aus Rache zur Versteigerung gebracht“, erinnert sich Michalis Hadjifotis.

„Wer es wagt, Gerechtigkeit zu suchen, verliert den Schlaf“

Typisch sind die Abenteuer einer griechischen Geschäftsfrau mit ständigem Wohnsitz im Ausland, die in den letzten 5 Jahren versuchte, eine Reihe von Streitigkeiten mit einem Verwandten über eine 75 m² große Wohnung vor Gericht zu klären. in den südlichen Vororten. „Mein Cousin und ich haben 1990 die Wohnung meiner Tante geerbt. Da ich im Ausland lebe und arbeite, haben wir beschlossen, dass meine Schwester, die in Griechenland lebt, die Verwaltung übernimmt. Dass sie das vor der Renovierung natürlich tun musste.“ Holen Sie mein Einverständnis ein und legen Sie einen gültigen Nachweis vor, dass die Arbeiten durchgeführt wurden, da ich nicht überprüfen konnte, ob sie tatsächlich durchgeführt wurden“, sagt L.V.

„Allerdings hat sie mir Beträge vorenthalten, für die ihr entweder keine Belege vorlägen oder die vorgelegten Belege inakzeptabel waren. Sie wurden nicht umgesetzt“, fügt sie hinzu.

Verzögerungen vor griechischen Gerichten und immaterieller Schaden

Die Miteigentümerin einer kleinen Wohnung in Nea Smyrni spricht von dem psychischen Zusammenbruch, den sie in den letzten Jahren aufgrund eines langwierigen Streits mit ihrer Cousine erlitten habe, der ihrer Meinung nach auf „gravierende Verzögerungen bei den griechischen Gerichten“ zurückzuführen sei. Es ist unmöglich, das Leid des Geschädigten zu beschreiben, der nach der geltenden Gesetzgebung Gerechtigkeit sucht. Wer sich dafür entscheidet, verliert jahrelang den Schlaf, Stress beeinträchtigt seine Gesundheit und zudem sind die finanziellen Kosten unerträglich. Es geht jedoch um die Wiederherstellung der Gerechtigkeit.

Aufgrund des Rechtsstreits wurde die Wohnung aufgrund ihres schlechten Zustands seit zweieinhalb Jahren nicht mehr vermietet, da der Miteigentümer sich nun weigert, sich an den Reparaturkosten zu beteiligen.

„Er bot an, seine Aktie zum Preis ihres Marktwerts zu kaufen. Ich stimmte zu, obwohl ich wusste, dass ihr Marktwert viel niedriger war. Aber als wir mit dem Verfahren zur Übertragung der Aktie begannen, stellte er im letzten Moment eine Bedingung für mich auf.“ Die im Jahr 2018 eingereichte Klage gegen Beträge, die er mir für Reparaturkosten einbehalten hatte, zurückzuziehen, lehnte ich ab und im Oktober 2022 übergab er seinen Anteil an seinen Anwalt – nicht nur zu einem niedrigeren Preis, als er mir angeboten hatte, sondern ohne mich zu benachrichtigen oder mir dies zu geben Möglichkeit, es als Miteigentümer zu diesem Preis zu erwerben, wie es Miteigentümer in anderen Bundesstaaten im Rahmen des „Erstverweigerungsverfahrens“ tun müssen.

In Griechenland gibt es keine derartigen Verfahren, die den Miteigentümern zwingend den Vorrang einräumen, die Anteile anderer zu kaufen, führt Hatzifotis an. „Der Eigentümer eines Teils der Immobilie kann nicht verpflichtet werden, die Immobilie auf einen anderen Eigentümer zu übertragen, noch kann er verpflichtet werden, einen Anteil an einem anderen zu kaufen. Ebenso besteht keine Möglichkeit der Bevorzugung zugunsten anderer Miteigentümer, wenn einer von.“ Sie will seinen Anteil übertragen. In all diesen Fällen sieht das Gesetz die einzige Möglichkeit vor, das Problem mit Gewalt zu lösen: einen Prozess mit allen damit verbundenen zeitlichen und finanziellen Kosten in städtischen Zentren.

Streitigkeiten über langfristige oder kurzfristige Mietverträge

Gerichtssäle sind auch der Ort, an dem sich diejenigen wiederfinden, die sich über die Verwaltung ihres gemeinsamen Eigentums nicht einig sind. Was passiert zum Beispiel, wenn ein Eigentümer es in einen langfristigen Mietvertrag überführen möchte und der andere in einen kurzfristigen? „Die Entscheidung über die Bewirtschaftung der Immobilie obliegt der Mehrheit der Eigentümer, abhängig von der Größe ihrer Anteile“, betont Hatzifotis. „Wenn die Art der Verwaltung und Nutzung nicht durch eine Gesamtvereinbarung oder eine Mehrheit festgelegt ist, dann hat jeder der Eigentümer das Recht, vor Gericht zu gehen, um dieses Problem auf die am besten geeignete Weise zu lösen.“

Bürokratie und Kosten behindern die Immobilienentwicklung

Selbst wenn sich alle Eigentümer dazu entschließen, ihre Immobilie zu verkaufen – sei es, weil sie sich über die Nutzung nicht einigen können oder weil sie nicht in der Lage sind, sie instand zu halten – wirken eine Reihe bürokratischer und kostspieliger Verfahren oft von einem Verkauf ab.

„Die Erstellung eines Eigentumsübertragungsvertrags mit einem Notar ist im Laufe der Jahre immer schwieriger geworden“, sagt Hatzifotis. Verpflichtungen zur Zahlung der Grundsteuer usw. Zum Beispiel eine Bescheinigung über den Wald- oder Nichtwaldcharakter des Grundstücks, wenn es sich um ein nicht geplantes Grundstück handelt, oder eine Änderung des Gesetzes über die Schaffung eines geteilten Grundstücks, wenn es sich um ein geteiltes Grundstück handelt. Er fügt hinzu, dass der Prozess der Ausarbeitung eines Vertrags über den Verkauf von Immobilien allmählich eher einem Umweltgenehmigungsverfahren als einem zivilrechtlichen Vertrag ähnelt.

„In diesem Zusammenhang kommt es häufig vor, dass den Eigentümern kleinerer Grundstücksanteile das Schicksal ihrer Immobilien völlig gleichgültig ist und es daher unrentabel ist, mit ihnen umzugehen“, schließt er.

PS Es gibt noch einen weiteren Grund, warum sich eine solche Immobilie in einem beklagenswerten Zustand befindet, oder worüber Anwälte nicht sprechen – das dafür ausgegebene Geld mehrjährige Gerichte und Anwälteleeren oft buchstäblich die Geldbörsen der Streitparteien und treiben sie in Schulden, wodurch den Parteien nicht einmal mehr Geld bleibt, um die Immobilienobjekte irgendwie in Ordnung zu bringen.

Source link