„Stupor“ auf dem Immobilienmarkt: Was enthüllt wurde "elektronische Immobilienidentifizierung"

Zehntausende Immobilienbesitzer im ganzen Land befanden sich aufgrund der Einführung der elektronischen Identifizierung von Immobilien, die nun zwangsläufig jede Transaktion begleiten muss: Kauf und Verkauf, Erbschaft, Wechsel des horizontalen Eigentums und sogar die Verweigerung des Nießbrauchs, in „Benommenheit“. .

Mindestens 35.000 Eigentumsfälle sind anhängig

Nach Angaben des griechischen Notarverbandes gibt es derzeit mindestens 35.000 anhängige Immobilienübertragungsfälle, Erbschaft oder aus anderen Gründen, die nicht abgeschlossen werden können.

„Wir schätzen, dass jede unserer bundesweit 3.500 Niederlassungen zwischen 5 und 15 dieser Fälle bearbeiten muss, die oft über Monate anhängig sind.“, sagt Georgios Rouskas, Präsident der Union der Notare Griechenlands. Natürlich wurden viele tausend andere Fälle, in denen es um den Verkauf von Immobilien und die Übertragung von elterlichen Rechten ging, aufgrund ihrer Komplexität vereitelt. Tatsächlich scheint das Problem zu wachsen, da immer mehr Fälle verfügbar werden.

Nach dem einschlägigen Gesetz, das ab April 2022 in vollem Umfang in Kraft getreten ist, muss bei jedem Verkauf oder der elterlichen Überlassung einer Immobilie und generell bei jeder Transaktion, die das Eigentumsrecht an einer Immobilie verändert, die Ausstellung eines Gebäudeausweises einhergehen Karte. Hierbei handelt es sich um eine digitale Datei, die alle einzelnen Elemente und Dokumente enthält, die die Immobilie beschreiben, wie z. B. die Baugenehmigung, die Bescheinigung über die bauliche Gefährdung, Eigentumsurkunden, Grundrisse, Millimeterpapier und etwaige Zugehörigkeitserklärungen zu Gesetzen, die die Verhängung von Geldstrafen gegen Unbefugte aussetzen die Gebäude. Die Bestätigung der Richtigkeit dieser Daten muss durch einen kompetenten Ingenieur durch Vergleich mit dem Ist-Zustand der Immobilie überprüft werden.

Wie sich herausstellte, brachte die Institutionalisierung dieser Maßnahme fast von Beginn des griechischen Staates an alle Pathologien des Hochbaus im Land an die Oberfläche und bestätigte voll und ganz das populäre Sprichwort: „Es gibt kein einziges Grundstück.“ In Griechenland ist das weder willkürlich noch illegal.“ In den meisten Fällen kommt es zu Unstimmigkeiten und Fehlern bei der Bilanzierung von Immobilienobjekten, die von unbedeutend, beispielsweise 1-2 qm, reichen. zwischen der Feststellung des horizontalen Eigentums bzw. des Grundrisses und dem aktuellen Zustand der Immobilie, bis hin zur Willkür ganzer Flächen, die in Verträgen und bei der Feststellung des horizontalen Eigentums anders festgelegt werden als in der Realität.

Es wird geschätzt, dass mindestens 35.000 Eigentumsfälle anhängig sind, sei es wegen Übertragung, elterlicher Fürsorge oder aus anderen Gründen, und dass es keine Möglichkeit gibt, sie abzuschließen.

Laut Herrn Ruskas, Auch wenn die Immobilie keinen willkürlichen Status hat, dauert die Ausstellung einer Baubescheinigung etwa zwei Monate.

„Erster Schritt ist die Einreichung eines Antrags auf Baugenehmigung bei der zuständigen Baubehörde. Dies dauert in der Regel mindestens zwei Monate. Wenn keine Probleme auftreten, kommt es zum Beispiel zum Verkauf oder zur Gewährung des Elternrechts“, bemerkt Ruskas. Kommt es aber zum Beispiel bei der Registrierung von Flächen zu Fehlern, beginnt für den Eigentümer ein wahrer Leidensweg, der bis zu einem Jahr andauern kann. Und es gibt auch solche Fälle, in denen keine Lösung gefunden werden kann und die Immobilie am Ende völlig wertlos ist, weil der Eigentümer sie nicht übertragen kann.

Tatsächlich sind sich die Eigentümer, oft auch Erben, in vielen Fällen nicht bewusst, dass es Probleme mit ihrem Eigentum gibt. Einer der häufigsten Fälle betrifft eine Diskrepanz zwischen den genehmigten Plänen der Baubehörde und denen, die der Bauträger dem Notar vorgelegt hat und auf deren Grundlage die Urkunde zur Festlegung der horizontalen Eigenschaften des Stockwerks erstellt wurde. Diese Feststellungsmaßnahme kam beim Verkauf von Wohnungen zum Einsatz, wodurch Abweichungen zwischen den tatsächlichen Flächen und den in der Baugenehmigung angegebenen Flächen sehr häufig vorkommen. Dieses Problem tritt fast überall in Mehrfamilienhäusern auf, die im Hinblick auf die 1950er, 1960er und 1970er Jahre gebaut wurden, d. h. Vor 50-70 Jahren.

Betrifft die Flächendifferenz auch einen Teil der Gesamtfläche eines Mehrfamilienhauses oder benachbarter Wohnungen auf derselben Etage, so bedarf die Änderung der Zusammensetzung horizontaler Immobilieneinheiten auch der Zustimmung anderer Eigentümer, was mit sehr hohen Kosten verbunden ist und noch mehr Zeit. Beispielsweise sind in vielen Fällen die Eigentümer von Nachbargrundstücken verstorben oder befinden sich dauerhaft im Ausland, und andere Eigentümer weigern sich, an einem solchen Verfahren teilzunehmen, wodurch die Ausstellung eines Passes für das Gebäude unmöglich wird und der Eigentümer nicht in der Lage ist, es zu nutzen sein Eigentum.

Wie Sie verstehen, ist dieses Problem weit verbreitet und beeinträchtigt sogar das normale Funktionieren des Immobilienmarktes, insbesondere den Verkauf und Kauf von Wohnimmobilien, da es Tausende von Wohnungen außer Betrieb setzt. Dadurch werden wertvolle Immobilien aus dem Gleichgewicht von Angebot und Nachfrage entfernt, während gleichzeitig ein großer Mangel an zum Verkauf stehenden Wohnraum herrscht. Das heißt, die Verkaufspreise sind ständig überhöht und Interessenten für den Kauf einer Immobilie geraten in eine Sackgasse, in der sie nicht einmal eine Alternative in Form der Miete haben, deren Preise in den letzten Jahren ebenfalls stark gestiegen sind.

Solange solche Probleme bestehen, wirken Regierungserklärungen über die „Abwicklung von Immobilientransaktionen in 2-3 Tagen“ durch die Schaffung spezieller digitaler Plattformen natürlich wie ein schlechter Scherz.

Pavillons, Grills und zerstörte Genehmigungen
Zehntausende Fälle, in denen Eigentum aufgrund der Identität von Gebäuden nicht übertragen werden konnte, haben sicherlich zum Eingreifen der zuständigen Behörden geführt. POMIDA (Panhellenischer Verband der Immobilieneigentümer) hat in Zusammenarbeit mit dem griechischen Notarverband einen Vorschlag zur gesetzlichen Regelung einer Reihe von Fällen ausgearbeitet, um Transaktionen zu erleichtern, die leichter abzuwickeln sind.

In Fällen, in denen die Abweichungen bei der Quadratmeterzahl beispielsweise sehr gering sind, sollte Flexibilität zugelassen werden. Gleichzeitig schlägt POMIDA, wie in seiner jüngsten öffentlichen Rede betont, dem zuständigen Ministerium für Umwelt und Energie die Verabschiedung einer Regelung vor, nach der „jeder Miteigentümer eines horizontalen Grundstücks in einem Mehrfamilienhaus die genauen tatsächlichen Werte einseitig korrigieren kann.“ Fläche und Aufteilung seines Eigentums durch notarielle Beurkundung, aus welchem ​​Grund auch immer eine Diskrepanz entstehen mag, durch einseitige Änderung des Gesetzes zur Festlegung des horizontalen Eigentums an einem Mehrfamilienhaus, natürlich ohne Auswirkungen auf die Grundstücksgröße und andere Anteile, Rechte und Pflichten anderer Miteigentümer.“ Es wird außerdem vorgeschlagen, dass jeder Eigentümer unabhängigen Eigentums die genaue tatsächliche Fläche und Form seines Eigentums einseitig korrigieren kann, indem er die Urkunde, mit der er es erworben hat, einseitig korrigiert.

Laut Herrn Ruskas muss auch die Möglichkeit späterer Erweiterungen des Grundstücks vorgesehen werden, sofern diese nicht dauerhafter Natur sind und natürlich unter der Voraussetzung, dass sie die allgemeinen Bereiche des Gebäudes oder anderer angrenzender Gebäude nicht beeinträchtigen Eigenschaften. „Wir haben Fälle, in denen Pavillons, Vordächer und sogar eingebaute Grills willkürlich zugelassen werden“, sagt er. Solche Maßnahmen könnten abgeschafft werden, damit notarielle Maßnahmen schneller abgeschlossen werden und die Bürger keine Unannehmlichkeiten erleben.

POMIDA und Notare haben einen Vorschlag zur Regelung einer Reihe „einfacher“ Fälle entwickelt, um Transaktionen zu erleichtern.

Natürlich übt diese Situation auch einen großen Druck auf die Ingenieure aus, die auftretende Sackgassen lösen müssen, oft unter dem Druck der Eigentümer, die durch die Stornierung des Geschäfts Verluste in Höhe von Hunderttausenden Euro riskieren. Noch größer ist die Frustration in Fällen, in denen der Eigentümer keine Verantwortung übernimmt, beispielsweise wenn eine Baugenehmigungsakte aufgrund der Nachlässigkeit der örtlichen Baubehörde verloren geht oder zerstört wird.

Laut TEI-Präsident George Stasinos wird der Prozess der Digitalisierung der Aufzeichnungen der Stadtplanungsabteilung bald beginnen, ein Projekt, das voraussichtlich in etwa zwei Jahren ab heute abgeschlossen sein wird. Natürlich gibt es auch in diesem Fall keine Lösung für den Verlust oder die Zerstörung der relevanten Dokumente, da diese einfach nicht für die Digitalisierung vorhanden sind.

Wie die Ingenieure anmerken, sollte in solchen Fällen die Einholung einer Bescheinigung über den Verlust der Akte bei der zuständigen Stadtplanungsbehörde zwingend vorgeschrieben werden (z. B. in Form eines Rundschreibens oder eines Ministerialbeschlusses). Diese Regelung existiert im Gesetz, wird jedoch von vielen Dienststellen in der Praxis nicht angewendet, was zu einer Zunahme der Probleme führt.

Verkauf, Vermietung, rechtliche Registrierung und Betreuung von Immobilien in Korinth durch die Firma „Griechenland Home Invest„.

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