Bloomberg: Athen und Lissabon sind die heißesten Immobilienmärkte

Nachdem Portugal wohlhabende Ausländer mit Investitionsanreizen angelockt hat, versucht die Regierung, einen Kaufrausch einzudämmen, der die Immobilienpreise in die Höhe getrieben hat.

Laut Idealista stiegen die Immobilienpreise in Lissabon im November um 5,8 % auf den Rekordwert von 5.426 Euro (5.963 US-Dollar) pro Quadratmeter. Das ist der zweitgrößte Anstieg in Europa nach Athen, dem von Bloomberg beobachteten heißesten Immobilienmarkt unter den europäischen Großstädten.

Nach einem Wachstum von fast 30 % in den letzten fünf Jahren sind Wohnimmobilien in der portugiesischen Hauptstadt teurer als in Mailand, Madrid und Berlin. Dies macht ein neues Zuhause für die meisten Einheimischen in Lissabon unerreichbar und zeigt, dass das Angebot bei der Preisgestaltung oft wichtiger ist als die Zinsen.

Die portugiesische Regierung hat begonnen, ihren Kurs zu ändern, indem sie das Golden-Visa-Programm beendet und einen Plan zur Kürzung der Steuererleichterungen für neue Einwohner genehmigt hat. Doch dank des sonnigen Klimas und der Preise, die etwa halb so hoch sind wie in Paris und Zürich, zeigen die Bemühungen zur Eindämmung der Nachfrage kaum Wirkung.

„Trotz dieser Veränderungen verzeichnen wir einen Anstieg der Anfragen unserer ausländischen Kunden, sagt Paulo Silva, Leiter des Immobilienberaters Savills in Portugal. „Es gibt einfach nicht genug Wohnungen, um die Nachfrage zu decken, auch wenn die Verkäufe zurückgehen.“

Obwohl Ende der Ära des billigen Geldes hat die Kaufkraft in ganz Europa beeinträchtigt, wobei sich das mangelnde Angebot in vielen Städten auf die Preise auswirkte. In sechs der zehn vom Bloomberg City Tracker erfassten Märkte steigen die Preise.

Wohnung in Loutraki 30m² 68.000 Euro

In Athen beträgt der jährliche Anstieg der Immobilienpreise fast 12 %, in Stockholm – mehr als 5 %, und das Wachstum ist seit sechs Monaten in Folge zu beobachten, und die Preise in Madrid und Mailand steigen stetig um mehr als 3 %. Paris schnitt am schlechtesten ab und fiel um mehr als 6 %.

Um die neuesten Trends auf dem Wohnungsmarkt in europäischen Städten abzubilden, sammelt Bloomberg Daten von verschiedenen Anbietern. Einige fragen nach Zinssätzen und Benchmark-Niveaus, während andere offizielle Transaktionsdaten bereitstellen.

Lissabon hat sich seit dem Ende seines wirtschaftlichen Abenteuers im Jahr 2014 zu einem Hotspot für Investitionen entwickelt. Damals schaffte die Regierung die Mietpreisbindung ab und führte das „Goldene Visum“ ein – die Möglichkeit, im Austausch für eine Immobilieninvestition von 500.000 Euro eine Wohnung zu erhalten – zuzüglich Steuern Anreize zur Gewinnung neuer Bewohner.

Bald darauf strömten Tausende ausländische Käufer auf der Suche nach Schnäppchen nach Lissabon, als sich das Land von der Wirtschaftskrise erholte. Unter ihnen war der Schweizer Milliardär Claude Berda, Gründer des französischen Senders AB Groupe. Im Jahr 2016 kaufte er gemeinsam mit dem lokalen Investor José Cardoso Botelho sein erstes Grundstück auf einem der sieben Hügel Lissabons.

„Wir machten gerade ein Selfie mit dem Fluss Tejo hinter uns, als uns ein kleines Schild mit der Aufschrift „Zu verkaufen“ auffiel. sagt Cardoso Botelho. – Wir gaben uns die Hand und so fing alles an.

Die beiden gründeten das in Lissabon ansässige Unternehmen Vanguard Properties und haben seitdem etwa ein Dutzend Wohngebäude in der Stadt mit einer halben Million Einwohnern gebaut. Die Nachfrage nach ihnen war so groß, dass sie oft schon vor ihrem Bau ausverkauft waren.

Cardoso Botelho sagt, der Grund für den gravierenden Grundstücksmangel sei die lange Wartezeit auf die Baugenehmigung – für eines seiner Grundstücke acht Jahre. Aufgrund der Bürokratie kann Vanguard im nächsten Jahr keine einzige Immobilie verkaufen, obwohl das Unternehmen in den vergangenen zwei Monaten mehr als 500 Wohnungen geliefert hat – fast die Hälfte davon an ausländische Käufer.

Steigende Immobilienpreise zwingen Portugal, goldene Visa abzuschaffen. Laut Confidencial Imobiliario, das Immobilienmarktdaten sammelt, erreichte das Angebot an bezahlbarem Wohnraum in Portugal im Jahr 2022 den niedrigsten Stand seit 15 Jahren. Der Anteil des Sozialwohnungsbaus an der Gesamtzahl beträgt nur 2 % – einer der niedrigsten Anteile in Deutschland EU.

Mittlerweile hat der Durchschnittspreis für ein neues Eigenheim in Lissabon Dublin und Brüssel überholt, wie aus dem Property Index 2022 von Deloitte hervorgeht. Für viele portugiesische Familien, deren Gehälter zu den niedrigsten in Westeuropa gehören, ist der Traum vom Eigenheim durch teure, minderwertige Mieten in Randbezirken.

Das Beispiel Lissabon zeigt, wie schwierig es für Regierungen ist, die Immobilienpreise zu regulieren. Während die Nachfrage stimuliert werden kann, kostet die Aufrechterhaltung des Angebots Zeit und Geld, und ein Ungleichgewicht kann zu Boom-Bust-Zyklen führen.

Es wächst die Befürchtung, dass sich der aktuelle Preisanstieg bald umkehren könnte. Letzten Monat erklärte die portugiesische Zentralbank, dass die Banken zusätzliche Kapitalreserven bilden müssten, um mögliche Verluste im Zusammenhang mit dem Wohnungsbau abzudecken. Der Schritt erfolgt, nachdem die Hausverkäufe in Portugal in den ersten sechs Monaten dieses Jahres um 22 % zurückgegangen sind, so das Immobiliendienstleistungsunternehmen Jones Lang LaSalle.

Da Wohnraum unerschwinglich ist und die Mieten in die Höhe schießen, leben immer mehr Portugiesen in prekären Verhältnissen. In Quinta dos Ingleses, einem kleinen Waldgebiet am Stadtrand von Lissabon, sind etwa 40 Zelte aufgebaut.

„Jeden Tag kommen neue Leutesagt Filipe Silva, der ein Programm für Obdachlose in einem Gemeindezentrum in der Gemeinde Carcavelos in der Nähe von Lissabon koordiniert. „Das sind vor allem Menschen, die arbeiten, aber ihre Wohnung nicht bezahlen können.“

Der Standort liegt in der Nähe der Eliteschule Nova School of Business and Economics und einer Englischschule, deren Studiengebühren 1.000 € pro Monat übersteigen können. Die wachsende Ungleichheit hat die Spannungen angeheizt. Tausende Menschen gingen Anfang des Jahres auf die Straße, um gegen die Immobilienkrise in Lissabon und anderen portugiesischen Städten zu protestieren, was ein Echo der Unzufriedenheit in anderen Ländern darstellte.

Als Reaktion darauf versprach die sozialistische Regierung Portugals, die Zahl bezahlbarer Wohnungen zu erhöhen und die Sozialleistungen für Ausländer abzuschaffen. Der scheidende Premierminister Antonio Costa sagt, die Programme würden die Spekulation im Immobiliensektor anheizen. Aber es dürfte nicht so einfach sein, Portugal aus dem Markt zu drängen.

„Letztendlich werden das warme Klima, die atemberaubenden Strände, der Lebensstil und die relativ niedrigen Lebenshaltungskosten weiterhin das Interesse ausländischer Investoren wecken.“sagt Pedro Coelho, Geschäftsführer der Immobilieninvestmentfirma Square Asset Management.

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